Власний внесок - визначення

Визначення: Власний внесок – це фінансові кошти або активи, внесені позичальником при покупці, фінансованій кредитом, що становлять частину вартості набутого майна (наприклад, нерухомості), яку банк не кредитує. Простими словами, це власна частка клієнта в інвестиції – сума, яку потрібно заплатити з власної кишені, перш ніж решту покриє кредит. Власний внесок найчастіше з'являється в контексті іпотечних кредитів на покупку квартири або будинку, але також при інших формах фінансування кредитори можуть вимагати певного власного внеску. Стандартно його виражають у відсотках від вартості купленої речі (наприклад, 20% ціни).

Заявка: Вимога наявності власного внеску випливає з бажання забезпечити угоду та зменшити ризик з боку банку. Чим вищий власний внесок вносить клієнт, тим менше ризику для кредитора – оскільки він кредитує нижчу частину вартості покупки. Завдяки цьому, навіть якщо впаде вартість купленої нерухомості або виникнуть проблеми зі сплатою, банк має більшу можливість повернути свої гроші (наприклад, з продажу нерухомості). З точки зору позичальника наявність великого власного внеску часто призводить до кращих умов кредиту: банки винагороджують нижче LTV (loan to value, співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості) вигіднішими відсотковими ставками або відсутністю додаткових зборів. Наприклад, типовий мінімальний власний внесок при іпотечному кредиті наразі становить 20% – що означає, що банк профінансує максимум 80% ціни квартири. Якщо клієнт внесе лише 10%, йому доведеться виконати додаткові умови (наприклад, придбати страховку низького власного внеску або скористатися гарантійною програмою) і, ймовірно, заплатить вищу маржу.

Внесення власного внеску, вищого за вимагане мінімум, звичайно ж, діє на користь позичальника. Наприклад, маючи 30% чи 40% ціни нерухомості, можна розраховувати на ще кращі пропозиції – деякі банки при нижчому LTV (наприклад, 50%) додатково знижують маржу або відмовляються від певних зборів. Крім того, чим менший кредит (завдяки більшому власному внеску), тим нижчими будуть майбутні платежі і тим менше відсотків ми в кінцевому підсумку заплатимо за позичені гроші.

Власний внесок не завжди повинен приймати форму готівки, перерахованої на рахунок продавця. Існують різні форми та джерела власного внеску, які приймаються банками:

• Грошові заощадження – найбільш очевидна форма, тобто накопичена готівка на рахунку або депозитах, яку клієнт призначає на покупку.
• Аванси та транші, вже сплачені – якщо перед отриманням кредиту покупець сплатив забудовнику частину ціни квартири (наприклад, у формі завдатку або траншів під час будівництва), банк зараховує ці платежі на рахунок вимагатимого власного внеску.
• Нерухомість земельна ділянка або інша власність – у кредитах на будівництво будинку земельна ділянка, що належить клієнту, може бути визнана власним внеском – банк оцінює її вартість і зараховує її як власну частку клієнта. Подібно, в певних ситуаціях банк може прийняти як внесок іншу наявну нерухомість запропоновану як додаткове забезпечення.
• Кошти з програм заощаджень – наприклад, кошти, накопичені в Працівницьких Планах Капіталу (PPK) або на Індивідуальному Пенсійному Рахунку (IKE), якщо їх можна виплатити на житлові цілі. Також кошти з ліквідації інвестиційних полісів чи фондів можуть слугувати як внесок, якщо клієнт їх використає при покупці.
• Пожертви та допомога родини – наприклад, гроші, отримані від батьків на покупку квартири. Банки приймають таку підтримку, але зазвичай вимагають документального підтвердження пожертви (наприклад, угодою про пожертву та підтвердженням переказу), щоб бути впевненими, що власний внесок походить з легального джерела.
• Продаж іншого майна – кошти, отримані від продажу, наприклад, автомобіля, ділянки чи іншої квартири, також можуть слугувати як власний внесок, якщо клієнт витратить їх на фінансування нової покупки.

При іпотечному кредиті розмір вимаганого власного внеску регулюється рекомендаціями наглядових органів. Протягом кількох років в Польщі мінімальний власний внесок становить 20% вартості нерухомості (рекомендація KNF), хоча частина банків дозволяє 10% внеску при додатковому страхуванні відсутньої суми. Це означає, що особа, яка купує, наприклад, квартиру вартістю 500 000 злотих, повинна мати принаймні 100 000 злотих своїх коштів. Якщо вона має лише 50 000 злотих (10%), банк може умовно надати кредит на відсутні 90% вартості (450 000 злотих), але накладе вищі витрати (наприклад, одноразову комісію або підвищення маржі) за підвищений ризик.

У ситуації, коли клієнт не має необхідного мінімального власного внеску, існує кілька рішень:

• Відкласти покупку в часі та зібрати відсутню суму – найбезпечніший варіант, хоча він подовжує час очікування на покупку омріяної квартири.
• Забезпечення кредиту іншою нерухомістю – якщо позичальник (або його близькі) має іншу нерухомість, вона може слугувати як додаткове забезпечення. Тоді банк ефективно знижує LTV основного кредиту і може відмовитися від вимоги готівкового внеску.
• Використання програм підтримки – в Польщі функціонують державні програми, які дозволяють отримати іпотечний кредит без власного внеску (або з мінімальним внеском). Прикладом є програма з гарантією Державного банку розвитку, де відсутній внесок (до 20% вартості нерухомості) гарантується державою. Особа, яка приєднується до такої програми, не повинна вносити стандартні 20% заощаджень, але повинна відповідати додатковим критеріям (зокрема, віковий ліміт, покупка першої квартири та обмеження цін на нерухомість).
• Позика на власний внесок – теоретично не рекомендоване рішення, але іноді практикується: клієнт бере окремий кредит або позику (наприклад, готівкову) для покриття відсутнього внеску. Банки офіційно вимагають, щоб внесок походив з власних коштів, тому приховування додаткового боргу є ризикованим і не відповідає угоді. Проте деякі клієнти вирішують на таку опцію, що збільшує їх загальне боргове навантаження та витрати на обслуговування боргу.

Приклади:

1. Панi Анна хоче купити квартиру за 400 000 zł. Банк вимагає 20% власного внеску. Анна має заощадження в розмірі 80 000 zł, які вона призначає на цю мету – це точно 20% ціни, тому банк погоджується надати кредит на залишок 320 000 zł (80% вартості нерухомості). LTV кредиту становить 80%. Завдяки такому власному внеску Анна отримує вигідну пропозицію кредиту з нижчою маржею.
2. Пан Бартосz має лише 50 000 zł власного внеску, а хотів би купити будинок за 500 000 zł (вимагалося 100 000 zł внеску). Отже, у нього лише 10%. Він звертається до банку, який пропонує кредит з страховкою низького внеску. Банк погоджується профінансувати 450 000 zł (90% LTV), але до часу погашення відсутніх 10% капіталу додає до платежу плату за страховку. В результаті Бартосz отримує кредит, але його вартість дещо вища, ніж якби він мав повні 20% внеску.
3. Панство Ковалчікови не мали достатнього власного внеску на покупку квартири, але скористалися програмою гарантії власного внеску. Завдяки державній гарантії банк надав їм кредит, що покриває 100% ціни квартири (0% внеску з їхнього боку). Вони повинні були виконати умови програми – не мали раніше власного житла, а ціна нерухомості відповідала встановленим лімітам. Кредит з гарантією виявився для них доступним, хоча його умови (наприклад, комісія) були дещо менш вигідними, ніж при стандартному кредиті з внеском.
4. Пані Дорота планує будівництво будинку. Вона вже має земельну ділянку вартістю близько 150 000 zł, яку купила кілька років тому. Тепер вона подає заявку на кредит на будівництво будинку в розмірі 300 000 zł. Банк визнає вартість ділянки як власний внесок Дороти – це означає, що фактично кредит буде становити лише частину інвестиції (ділянка + будинок). Завдяки цьому Дорота не повинна була вносити додаткові готівкові кошти, а її власний внесок – це раніше внесена ділянка. Банк розраховує LTV на основі суми вартості ділянки та запланованого будинку, що в даному випадку дає близько 67% (300 000 zł кредиту при 450 000 zł загальної вартості ділянки та будівлі).