Що таке іпотека?

Що ви дізнаєтеся з цієї статті?

• Що таке іпотечний кредит і на чому він полягає?
• На яку мету можна взяти іпотечний кредит?
• Як виглядає погашення іпотечного кредиту?
• Від чого залежить процентна ставка та вартість іпотечного кредиту?
• Що таке власний внесок при іпотечному кредиті?
• Які умови потрібно виконати, щоб отримати іпотечний кредит?
• Як проходить процес отримання іпотечного кредиту?
• Чи варто брати іпотечний кредит?
• Як порівняти пропозиції іпотечних кредитів і вибрати найкращу?

Мати власну квартиру або будинок — це мрія багатьох з нас. На жаль, ціни на нерухомість настільки високі, що мало хто може фінансувати таку покупку виключно з заощаджень. Тут на допомогу приходить саме іпотека, який дозволяє здійснити мрію про власні чотири кути, розподіливши платежі на багато років.

Що таке іпотечний кредит?

Іпотечний кредит це вид довгострокового кредиту, що надається банком, призначеного для фінансування нерухомості (наприклад, квартири, будинку або ділянки). Характерною рисою такого кредиту є забезпечення у формі іпотеки встановленої на купленій нерухомості. Це означає, що банк вносить запис до реєстру прав на нерухомість як кредитор – це дає йому право вимагати погашення з цієї нерухомості, якщо позичальник перестане погашати борг.

Іпотечний кредит дозволяє розподілити в часі вартість покупки нерухомості. Замість того, щоб платити відразу повну ціну, наприклад, квартири, ти позичаєш відсутню суму у банку і погашаєш її поступово в місячних платежах разом з відсотками. Таке зобов'язання зазвичай укладається на багато років — типовий термін погашення становить від кількох до навіть 30 років (а іноді й 35 років). Завдяки цьому окремий платіж є відносно низьким у порівнянні з вартістю нерухомості, що робить покупку більш досяжною для середньої людини.

Варто підкреслити, що іпотечний кредит є цільовим кредитом – кошти з банку можуть бути використані виключно на певну житлову або будівельну мету. Це відрізняє його від готівкового кредиту, який можна витратити на будь-які витрати. У свою чергу іпотечний кредит також забезпечений іпотекою, але позичені гроші можна витратити на будь-яку мету (не обов'язково нерухомість). У розмовній мові часто використовують термін житловий кредит, який на практиці є тим самим, що і іпотечний кредит, наданий для покупки або будівництва будинку чи квартири.

На що можна витратити іпотечний кредит?

Як ми вже згадували, кошти з іпотечного кредиту повинні бути витрачені на чітко визначену мету, пов'язану з нерухомістю. Банк перед наданням фінансування запитає, на що конкретно тобі потрібні кошти, і буде контролювати цю мету (наприклад, вимагаючи рахунків або договору купівлі). Типові цілі, на які можна взяти іпотечний кредит, це, зокрема:

• Купівля квартири або будинку – як на первинному ринку (нове нерухомість від забудовника), так і вторинному (купівля у попереднього власника).

• Будівництво односімейного будинку – фінансування будівництва власного будинку з нуля, включаючи покупку будівельних матеріалів, послуги будівельної бригади тощо.

• Купівля земельної ділянки – придбання землі, на якій ти плануєш збудувати будинок.

• Ремонт або модернізація – проведення капітального ремонту, розширення або модернізації вже наявного будинку чи квартири.

• Облаштування нерухомості – фінансування оздоблювальних робіт у новопридбаній квартирі або будинку. Це стосується, наприклад, покупки матеріалів, обладнання та меблів для приміщення, отриманого в стані забудовника.

Слід пам'ятати, що іпотечний кредит не можна отримати на будь-яку мету, не пов'язану з нерухомістю. Якщо тобі потрібні гроші на інші витрати (наприклад, автомобіль, відпустку, техніку RTV/AGD), відповідним рішенням буде готівковий кредит або позика. Іпотечний кредит зарезервований виключно для житлових та будівельних інвестицій, що відображається в умовах кредитної угоди.

Як працює іпотечний кредит?

Механізм іпотечного кредиту базується на простій принципі: банк виплачує тобі певну суму на покупку нерухомості, а ти зобов'язуєшся повернути цю суму з відсотками в установлені терміни. Після отримання кредиту банк найчастіше передає кошти безпосередньо продавцеві нерухомості (або частинами, якщо ти фінансуєш будівництво поетапно). З цього моменту ти стаєш боржником банку і починаєш погашення відповідно до графіка.

Погашення кредиту іпотечного відбувається в місячних платежах, які складаються з двох частин: частини капіталу (тобто погашення позиченої суми) та частини відсотків (платежу банку за користування його грошима). На початку періоду кредитування платежі складаються переважно з відсотків, оскільки капітал до погашення ще майже весь. Поступово, в міру погашення наступних платежів, частка відсотків зменшується, а частка капіталу зростає – наприкінці кредиту майже весь платіж це погашення капіталу, а відсотки вже символічні.

Банки пропонують дві моделі погашення: рівні платежі (анюїтетні) та зменшувані платежіПри рівних платежах ти платиш щомісяця однакову суму, що зручно для домашнього бюджету, але означає, що спочатку ти погашаєш менше капіталу, а більше відсотків. Натомість при зменшуваних платежах сума відсотків систематично зменшується разом із погашенням капіталу, завдяки чому кожен наступний платіж є трохи нижчим за попередній. В результаті в моделі зменшуваних платежів ти швидше зменшуєш заборгованість і загалом заплатиш менше відсотків, ніж у моделі рівних платежів. Недоліком зменшуваних платежів є вища сума перших платежів, що на початку вимагає більшої фінансової спроможності.

Незалежно від обраної системи погашення, особливо важливо своєчасно сплачувати платежіЯкщо позичальник припинить погашення, банк має право вжити заходів щодо стягнення – в крайньому випадку може відбутися вилучення та продаж нерухомості, обтяженої іпотекою, щоб повернути непогашену суму. Тому так важливо брати іпотечний кредит з повною свідомістю довгострокового зобов'язання та власних фінансових можливостей.

Від чого залежить процентна ставка та вартість іпотечного кредиту?

Іпотечний кредит, як фінансовий продукт, пов'язаний з витратами, які несе позичальник. Найважливішим з них є процентна ставка кредиту, який безпосередньо впливає на розмір відсотків у кожному платежі. Відсоткова ставка кредиту іпотечного може бути змінним або періодично фіксованим. При змінній процентній ставці складається з двох елементів: базової ставки (референсної) та маржі банкуБазова ставка – це змінний ринковий показник (наприклад, WIBOR/WIRON в Польщі), що залежить, зокрема, від процентних ставок НБП та економічної ситуації. Маржа – це фіксований, заздалегідь встановлений банком %, що додається до базової ставки – її розмір залежить від пропозиції банку та вашої здатності до переговорів. На практиці змінна процентна ставка означає, що внесок може зрости або знизитися під час погашення, якщо зміниться базова ставка.

Все більше банків пропонують кредити з періодично фіксованою процентною ставкою – наприклад, на перші 5 або 7 років погашення. У цей період розмір платежів заморожений і не змінюється незалежно від коливань процентних ставок. Після закінчення встановленого періоду кредит зазвичай переходить на змінну процентну ставку (якщо ви знову не домовитеся з банком про наступний фіксований період). Фіксована процентна ставка забезпечує передбачуваність (захищає від раптового зростання платежів), але може бути трохи вищою на старті, ніж пропозиція зі змінною ставкою.

Окрім відсотків, що виникають з процентної ставки, на загальну вартість іпотечного кредиту складаються також інші збори. При порівнянні пропозицій варто звертати увагу на RRSO (Реальну Річну Відсоткову Ставку), яка враховує всі витрати кредиту в процентному вираженні. Серед додаткових витрат, які може понести позичальник, є, зокрема:

• Комісія за надання кредиту – одноразовий збір, що стягується банком за підготовку та запуск кредиту (може становити від 0% до кількох відсотків від суми кредиту).

• Страхування перехідного періоду – тимчасовий збір або підвищена процентна ставка, що нараховується до моменту встановлення іпотеки на нерухомість. Оскільки запис іпотеки в земельному реєстрі займає кілька тижнів або місяців, банк до отримання забезпечення переносить на клієнта витрати додаткового ризику.

• Страхування низького власного внеску – якщо у вас є мінімальний внесок (наприклад, 10% замість стандартних 20%), банк може вимагати плату за додаткове забезпечення цього ризику. Найчастіше приймає форму підвищення маржі до моменту погашення відсутньої частини внеску.

• Страхування майна – обов'язкове страхування квартири або будинку від випадкових подій, з цесії полісу на банк (вимога наявності дійсного полісу протягом усього періоду кредиту). Премія сплачується позичальником.

• Інші страхування – деякі банки пропонують (іноді вимагають) додаткове страхування життя позичальника, поліс від втрати роботи тощо. Такі продукти підвищують безпеку погашення, але генерують додаткові щомісячні витрати.

• Збір за оцінку нерухомості – вартість проведення оцінки майна оцінювачем на замовлення банку. Оцінка потрібна, щоб банк підтвердив вартість забезпечення (нерухомості). Зазвичай коштує кілька сотень злотих, сплачується клієнтом.

• Витрати, пов'язані з транзакцією – хоча це не є платежами на користь банку, варто про них згадати. При купівлі нерухомості виникають нотаріальні витрати (нотаріальний тариф за складання акту купівлі-продажу), податок на цивільно-правові дії (ПДЦ, 2% ціни при купівлі на вторинному ринку), судові збори за внесення власності та іпотеки до земельного реєстру, а також, можливо, комісія агентства нерухомості. Ці витрати також впливають на загальну вартість отримання квартири чи будинку.

Отже, ми бачимо, що загальну вартість іпотечного кредиту це не лише відсоткова ставка та відсотки, які повертаються банку, але й різні супутні збори. Тому перед прийняттям рішення про вибір конкретної пропозиції слід уважно проаналізувати всі умови, не зосереджуючись виключно на розмірі платежу. Іноді кредит з нижчим початковим платежем може супроводжуватися вищими додатковими витратами, які роблять його менш вигідним у загальному підсумку.

Які умови потрібно виконати, щоб отримати іпотечний кредит?

Отримання іпотечного кредиту вимагає демонстрації так званої кредитоспроможністю, тобто здатності до своєчасного погашення взятого зобов'язання. Банк перед наданням кредиту ретельно перевірить фінансову та особисту ситуацію кожного заявника. До найважливіших факторів, які впливають на кредитне рішення, належать:

• Доходи та форма зайнятості – розмір місячних чистих доходів та джерело доходу. Банки надають перевагу стабільним та документально підтвердженим доходам, наприклад, трудовому договору на невизначений термін. Особи з договорами на визначений термін, цивільно-правовими договорами або ті, хто веде підприємницьку діяльність, також можуть отримати кредит, але часто повинні надати більше документів і виконати додаткові умови (наприклад, більший стаж роботи або ведення бізнесу).

• Постійні витрати та зобов'язання – банк розраховує, скільки з вашого бюджету поглинають витрати на утримання (оренда, рахунки, їжа тощо) та погашення інших кредитів, кредитних карток чи лімітів. Чим вищі постійні витрати, тим менша сума залишається на погашення нового кредиту.

• Кредитна історія – банк перевірить ваші записи в BIK (Бюро кредитної інформації) та інших реєстрах. Якщо в минулому ви своєчасно погашали свої зобов'язання, ви отримаєте кращу оцінку. Затримки або непогашені борги можуть знищити шанси на кредит. Важливим є також так званий BIK-скоринг, тобто оцінка кредитоспроможності клієнта.

• Сімейний стан та вік – кількість утриманців (наприклад, діти) впливає на розрахунок витрат на утримання домогосподарства. Крім того, банки враховують ваш вік – зазвичай вимагають, щоб погашення кредиту закінчився до досягнення вами приблизно 70–75 років. Це означає, що молодші особи можуть розподілити кредит на більш тривалий період, а старші повинні рахуватися з коротшим терміном погашення та вищими платежами.

• Власний внесок – тобто сума, яку ви можете покрити з власних коштів на купівлю нерухомості. Власний внесок суттєво впливає на кредитоспроможність клієнта та розмір кредиту. (Деталі з цього питання ми обговоримо в наступному розділі.)

• Параметри нерухомості – банк оцінює також предмет забезпечення. Важлива ринкова вартість квартири або будинку (визначається експертом), а також правовий стан (наприклад, чи має нерухомість земельну книгу, чи обтяжена іншими іпотеками). Якщо ти купуєш квартиру, банк також перевірить, чи забудовник або продавець не викликає заперечень.

Кожен банк має свій алгоритм розрахунку кредитоспроможності, тому в одній установі ти можеш отримати трохи іншу максимальну суму кредиту, ніж в іншій. Перш ніж подати заявку, варто самостійно оцінити свої можливості. Допомогти може калькулятор кредитоспроможності (такий калькулятор знайдеш також на сторінці PiggyBox), завдяки якому швидко перевіриш, яку орієнтовну суму кредиту ти можеш отримати при своїх доходах і витратах.

Окрім фінансової спроможності, підготуйся до необхідності документально підтвердити свою ситуацію. Банк попросить про ряд документів, зокрема: довідки про доходи або виписки з рахунка, що підтверджують надходження, документи щодо нерухомості (наприклад, нотаріальний акт купівлі ділянки, дозвіл на будівництво, витяг з земельної книги), а також документи, що посвідчують особу. Процедура може здаватися вимогливою, але завдяки їй банк переконується, що кредит буде погашено відповідно до угоди.

Що таке власний внесок при іпотечному кредиті?

Однією з основних вимог при іпотечному кредиті є внесення власного внескуЦе частина ціни нерухомості, яку ти повинен покрити з власних коштів. Кажучи простіше – банк ніколи не профінансує тобі 100% вартості квартири чи будинку, завжди очікує, що ти покажеш своє фінансове залучення в інвестицію.

Стандартно мінімальний власний внесок становить 20% ціни нерухомості. Такі рекомендації видала Комісія з фінансового нагляду, дбаючи про безпеку як банків, так і клієнтів. Це означає, що якщо квартира коштує 500 000 злотих, банк позичить максимум 400 000 злотих, а решту 100 000 злотих ти повинен мати як внесок. Чим вищий власний внесок ти забезпечиш, тим меншого кредиту тобі потрібно – а це призводить до нижчих платежів і нижчих витрат на відсотки протягом усього періоду погашення.

Чи можливо отримати іпотечний кредит з нижчим внеском? На практиці багато банків також приймають 10% власного внеску, але за певних умов. Найчастіше банк у такій ситуації вимагає додаткового забезпечення у вигляді страхування низького внеску, про яке ми згадували раніше. Це фактично означає вищу вартість кредиту (наприклад, підвищену маржу) до того часу, поки ти не погасиш відсутні 20% капіталу. Іпотечні кредити з внеском менше ніж 20% наразі є винятками – без спеціальних урядових програм практично немає можливості отримати фінансування без власних заощаджень.

Варто знати, що власним внеском не повинні бути виключно заощадження на рахунку. Ним може бути, наприклад, вартість наявної ділянки (коли ти будуєш будинок і ділянка вже належить тобі) або понесені раніше витрати на будівництво будинку. Деякі банки також визнають кошти, накопичені в ППК (Працівницьких планах капіталу) чи на Індивідуальному пенсійному рахунку, якщо ти вирішиш їх виплатити на житлові цілі.

Зібрати необхідний власний внесок може бути викликом, але це також має свої переваги. Ви показуєте банку, що відповідально підходите до угоди і самостійно інвестуєте значні кошти, що робить вас більш надійним клієнтом. Більший власний внесок часто призводить до кращих умов кредиту – банк може запропонувати нижчу маржу або пропустити деякі збори. Тому, плануючи покупку нерухомості, варто заздалегідь заощаджувати на власний внесок. Завдяки цьому в майбутньому вам буде легше і дешевше отримати необхідне фінансування.

Як проходить процес отримання іпотечного кредиту?

Процедура отримання іпотечного кредиту може здаватися складною, але її можна розділити на ряд наступних кроків:

1. Фінансова підготовка та оцінка кредитоспроможності – перш ніж почати шукати квартиру, варто придивитися до своїх фінансів. Порахуйте, яку суму платежу ви здатні витримати в домашньому бюджеті. Попередньо перевірте свою кредитоспроможність (ви можете скористатися калькулятором, про який ми згадували раніше). На цьому етапі також добре зібрати необхідний власний внесок і впорядкувати можливі фінансові справи (наприклад, погасити дрібні борги, які можуть знизити кредитоспроможність).

2. Вибір нерухомості – маючи орієнтовну суму, яку ви можете позичити, ви починаєте пошуки омріяної квартири або будинку. Коли ви знайдете відповідну нерухомість, зазвичай підписується попередня угода або угода про резервування з продавцем (часто це пов'язано з внесенням завдатку). Такий документ буде потрібен банку при розгляді вашої кредитної заявки.

3. Порівняння кредитних пропозицій – знаючи ціну нерухомості та необхідну суму кредиту, ви можете ознайомитися з пропозиціями банків. Зверніть увагу на відсоткову ставку, комісію, необхідний власний внесок, доступні терміни погашення та додаткові умови (наприклад, обов'язок придбати страхування). Ви можете скористатися допомогою кредитного консультанта або інтернет-порівняльника (на PiggyBox ми надаємо інструмент, який полегшує порівняння актуальних пропозицій багатьох банків в одному місці). Виберіть пропозицію, яка найкраще відповідає вашим потребам і можливостям.

4. Подання заявки та документів – коли ви вирішите на конкретний банк, настає час подати формальну заявку на кредит. Ви заповнюєте форму заявки, в якій надаєте всю необхідну інформацію (особисті дані, доходи, інформацію про нерухомість тощо). До заявки додаєте комплект документів: зокрема, довідку про доходи від роботодавця або інші документи, що підтверджують дохід, документи, що стосуються нерухомості (наприклад, витяг з реєстру прав на нерухомість, попередню угоду з продавцем, проект будівництва, якщо ви будуєте), банківські виписки, паспорт та інші документи, вимагатиме банк.

5. Аналіз заявки банком – після подання заявки настає етап очікування на рішення. Банк перевірить твої документи, оцінить кредитоспроможність (знову ж таки, вже детально) та вартість нерухомості. Замовить оцінку квартири/будинку експерту. Перевірить також кредитну історію в БІК. Цей етап може тривати від кількох днів до кількох тижнів – залежно від банку та повноти документів.

6. Рішення та підписання кредитного договору – коли банк видасть позитивне кредитне рішення, представить тобі умови кредиту для прийняття. Часто рішення є умовним, тобто ти отримаєш кредит за певними додатковими умовами (наприклад, надання полісу страхування нерухомості, встановлення іпотеки, внесення власного внеску на рахунок продавця). Якщо ти приймаєш пропозицію, відбувається підписання кредитного договору з банком. Паралельно (або відразу після цього) зазвичай завершуєш купівлю нерухомості – укладаєш угоду про продаж у нотаріуса, якщо раніше була лише попередня угода.

7. Виплата кредиту (активація коштів) – після виконання всіх умов з угоди (наприклад, внесення необхідного власного внеску, надання нотаріального акту, що підтверджує купівлю, встановлення іпотеки в реєстрі нерухомості шляхом подання заявки до суду), банк виплачує кошти кредиту. Гроші надходять на рахунок продавця нерухомості (або забудовника, можливо, на твій рахунок у випадку рефінансування понесених витрат на будівництво). Іноді виплата відбувається частинами – наприклад, при кредиті на будівництво будинку банк перераховує кошти етапами, в міру прогресу робіт.

8. Погашення кредиту – з моменту активації кредиту починається етап регулярного погашення платежів відповідно до графіка. Перший платіж часто сплачується в наступному місяці після виплати коштів. Пам'ятай про своєчасне погашення платежів – як ми вже згадували, затримки можуть призвести до додаткових витрат, а в крайніх випадках до дій з боку банку з примусового стягнення. Якщо твоя фінансова ситуація покращиться, ти можеш переплачувати кредит або погасити його достроково (більшість угод це дозволяє, іноді за невелику комісію). В іншому випадку, крок за кроком, місяць за місяцем, ти будеш зменшувати своє боргове навантаження, поки через кілька десятків років не погасиш кредит повністю.

Чи варто брати іпотечний кредит?

Іпотечний кредит – це серйозне зобов'язання, тому варто розглянути його плюси та мінуси, перш ніж приймати рішення. Для одних людей це буде єдиний шлях до здобуття бажаної квартири, для інших – занадто великий ризик чи обтяження. Ось порівняння найважливіших переваг та недоліків іпотечного кредиту:

Переваги іпотечного кредиту:

• Дозволяє жити у власному будинку або квартирі значно раніше, ніж якби ми спочатку мали зібрати повну суму покупки. Ти можеш насолоджуватися власними чотирма кутами, поступово їх погашаючи, замість того, щоб відкладати роками всю суму.

• Розподіляє вартість покупки в часі, завдяки чому висока ціна нерухомості стає досяжною. Кредитний внесок може бути порівнянною з витратами на оренду, а погашаючи кредит, ти фактично інвестуєш у власний капітал, а не платиш власнику орендованого приміщення.

• Для багатьох людей іпотечний кредит є єдиним варіантом отримання власної квартири – мало хто має готівку на купівлю нерухомості за кілька сотень тисяч злотих. Банк дозволяє реалізувати цю мету при відсутності достатніх заощаджень.

• Нерухомість має тенденцію до зростання вартості в довгостроковій перспективі. Купуючи квартиру в кредит сьогодні, через 20-30 років ти можеш мати актив, вартість якого зросте, тоді як реальна вартість сплачених платежів могла бути зменшена інфляцією.

• Стабільність і свобода – у власній квартирі ти не турбуєшся, що власник розірве з тобою договір оренди. Ти можеш облаштувати простір на свій смак, ремонтувати, перебудовувати (звісно, відповідно до норм) – ти відчуваєш, що це справді твій дім.

Недоліки іпотечного кредиту:

• Висока загальна вартість – протягом тривалого періоду погашення ти в цілому повертаєш банку значно більше, ніж позичив. Відсотки, нараховані протягом 20-30 років, можуть подвоїти суму, яку ти повернеш. Наприклад, позичаючи 300 тис. злотих на 25 років, ти можеш повернути банку стільки ж в відсотках (в залежності від процентної ставки).

• Багаторічне фінансове навантаження – щомісячний платіж протягом кількох років або десятиліть є великим зобов'язанням. Твоя життєва ситуація може змінитися (наприклад, розширення сім'ї, втрата роботи, хвороба), а платіж залишиться обов'язковим. Треба усвідомлювати, що кредит обмежує гнучкість домашнього бюджету на тривалий час.

• Ризик процентних ставок – якщо у тебе кредит з плаваючою процентною ставкою, ти повинен враховувати можливість зростання платежів, коли на ринку зростуть процентні ставки. У крайніх випадках платіж може стати серйозним навантаженням, якщо ставки сильно зростуть (що відбувалося в останні роки).

• Ризик втрати нерухомості – кредит забезпечений іпотекою на квартирі або будинку. У разі серйозних проблем з погашенням банк має право забрати нерухомість і продати її, щоб повернути борг. Це означає, що необачне боргове навантаження може призвести до втрати даху над головою.

• Додаткові витрати та вимоги – іпотечний кредит пов'язаний з багатьма формальностями та витратами (страхування, комісії, нотаріальні витрати). Вимагає наявності власного внеску, що затримує момент покупки. Крім того, маючи кредит, важче здійснити спонтанну зміну життєвих планів (наприклад, переїзд за кордон) – спочатку потрібно врегулювати зобов'язання або, наприклад, продати обтяжену нерухомість.

Підсумовуючи, варто взяти іпотечний кредит, якщо купівля власної квартири є для тебе пріоритетом, а твоя фінансова ситуація дозволяє безпечно впоратися з платежами. Такий кредит – це інвестиція в покращення якості життя та будівництво власного капіталу. Однак до нього потрібно підходити з обережністю: ретельно розрахувати витрати, залишити фінансовий резерв на непередбачені витрати та можливе зростання платежів, а також вибрати пропозицію, яка найкраще відповідає твоїм потребам. Тоді іпотечний кредит може виявитися вигідним і задовольняючим рішенням на шляху до власного дому.

Як порівняти пропозиції іпотечних кредитів і вибрати найкращу?

Пропозиція іпотечного кредиту в кожному банку може відрізнятися багатьма параметрами. Тому перед прийняттям остаточного рішення варто проаналізувати пропозиції з кількох установ. При порівнянні пропозицій зверніть увагу на наступні аспекти:

• Номінальна процентна ставка – тобто висота процентної ставки (разом з маржею банку). Чим нижча процентна ставка, тим нижчі відсотки в кожному платежі, але переконайтеся, що низька ставка не є, наприклад, результатом тимчасової акції.

• RRSO – Реальна Річна Процентна Ставка, яка враховує всі витрати кредиту. Це найкращий показник для порівняння вигідності пропозицій, оскільки показує загальну вартість у відсотковому вираженні за рік.

• Комісії та збори – перевірте, чи банк стягує комісію за надання кредиту (і яка вона), які є адміністративні збори, чи потрібне страхування та його вартість. Іноді пропозиція з нульовою комісією може бути вигіднішою, а іноді банк може відмовитися від комісії в обмін на придбання додаткових продуктів (наприклад, страхування життя).

• Період кредитування та гнучкість погашення – порівняйте, на який максимальний період ви можете взяти кредит у даному банку і чи є можливість дострокового погашення без комісії. Довший період це нижній внесок, але більша вартість відсотків. Перевірте також, чи банк дозволяє відстрочку в погашенні або кредитними канікулами у разі тимчасових труднощів.

• Вимаганий власний внесок – переконайтеся, який відсоток внеску вимагає дана установа. Якщо у вас лише 10%, шукайте банки, які приймають такий внесок (і дізнайтеся на яких умовах – наприклад, додаткове страхування).

• Додаткові умови – зверніть увагу, чи скористання даною пропозицією не залежить від виконання додаткових умов, таких як відкриття особистого рахунку в банку, перерахування на нього зарплати, придбання певних страхувань або інвестиційних продуктів. Такі пакети іноді знижують маржу, але варто порахувати, чи додаткові витрати, пов'язані з ними, не нівелюють вигоди.

Щоб полегшити собі це завдання, ви можете скористатися доступними інструментами та порадами спеціалістів. На сторінці PiggyBox ви знайдете зручний порівняльник іпотечних кредитів, завдяки якому за кілька хвилин порівняєте актуальні пропозиції різних банків. Досить ввести основні параметри (суму кредиту, вартість нерухомості, період погашення тощо), і ви побачите орієнтовні суми платежів, процентні ставки, РРСО та іншу важливу інформацію для багатьох пропозицій одночасно. Завдяки цьому ви швидко визначите найбільш фінансово вигідні пропозиції. Пам'ятайте також, що ви можете скористатися допомогою кредитного консультанта, який безкоштовно представить вам пропозиції з різних банків і допоможе в оформленні документів. Незалежно від методу, найголовніше – не брати перший-ліпший кредит, а свідомо вибрати той, який буде найвигіднішим у вашій ситуації.

FAQ – Найчастіше задавані питання про іпотечний кредит

Що таке іпотечний кредит?
Іпотечний кредит – це довгостроковий кредит, що надається банком на купівлю, будівництво або ремонт нерухомості. Його забезпеченням є іпотека встановлене на фінансованій нерухомості.

На який ціль можна призначити іпотечний кредит?
Виключно на цілі, пов'язані з нерухомістю – наприклад, купівля квартири або будинку, будівництво, купівля земельної ділянки, ремонт, модернізація або оздоблення приміщення.

Як довго сплачується іпотечний кредит?
Найчастіше від 15 до 30 років, хоча деякі банки пропонують термін погашення навіть до 35 років.

Як виглядає погашення кредиту іпотечного?
Погашення відбувається в місячних платежах, що включають частину капіталу (погашення позиченої суми) та відсоткову (винагорода для банку). Можливі рівні або зменшувані платежі.

Від чого залежить процентна ставка за кредитом іпотечного?
Від базової ставки (наприклад, WIBOR/WIRON), маржі банку та типу процентної ставки (змінна або періодично фіксована). На умови також впливає ваша кредитоспроможність та власний внесок.

Що таке власний внесок?
Це частина вартості нерухомості, яку ви повинні покрити з власних коштів. Стандартно становить 20% ціни нерухомості, хоча деякі банки приймають 10% за додатковими умовами.

Які умови потрібно виконати, щоб отримати іпотечний кредит?
Необхідно продемонструвати відповідну кредитоспроможність, стабільні доходи, позитивну кредитну історію та внести необхідний власний внесок. Банк також аналізує нерухомість як забезпечення.

Як проходить процес отримання іпотечного кредиту?
Охоплює оцінку кредитоспроможності, вибір нерухомості та пропозиції банку, подачу заявки з документами, аналіз банку, підписання угоди та запуск коштів.

Чи вигідний іпотечний кредит?
Може бути вигідним рішенням, якщо вам важливо швидко придбати власну нерухомість і у вас стабільна фінансова ситуація. Однак потрібно врахувати довгострокові витрати та ризик зростання платежів.

Як порівняти пропозиції іпотечних кредитів?
Варто аналізувати процентну ставку, РРСО, комісію, необхідний власний внесок, додаткові витрати та гнучкість погашення. Корисними є порівняльники кредитів та підтримка фінансового консультанта.